PROSES PEMBIAYAAN BANK
=+=+=+=+=+=+=+=+=+=+=+=
4 pihak yang terlibat bagi memproses permohonan pembeli @ client yg membeli rumah dalam pembinaan atau bina rumah atas tanah sendiri dengan pihak kontraktor.

1. Kontraktor

2. Penilai Swasta

3. Bank

4. Peguam

Pembeli ——-> Kontraktor
Kontraktor ——–> Penilai Swasta
Kontraktor ——–> Pegawai Bank
Kontraktor ——–> Peguam

Merujuk kepada aliran proses diatas. Pembeli @ client akan membuat urusan jual beli dengan pihak kontraktor. Harga jualan telah ditetapkan dan pembeli telah bersetuju utk membeli dengan harga tersebut. Contoh harga RM 300,000.00 (Tanah & Rumah).

Berikut merupakan proses yang perlu kontraktor lakukan bagi memudahkan pihak bank & peguam menguruskan proses pembiayaan terutama urusan dokumentasi.

1. PENILAI SWASTA
Pihak kontraktor harus mencari dan membuat perbandingan harga nilaian semasa bagi rumah yang ingin dijual dengan mendapatkan sekurangnya 3 penilai swasta.
Kontraktor perlu menyerahkan dokumen seperti berikut kepada pihak penilai swasta untuk pihak penilai membuat proses nilaian.
• Salinan geran tanah
• Salinan Pelan Bangunan
• Spesifikasi bangunan
• Maklumat lokasi tanah
Setelah pihak penilai menerima maklumat diatas, pihak penilai akan membuat semakan dan harga nilaian semasa secara lisan akan dapat diperolehi.
Setelah harga nilaian semasa daripada 3 penilai swasta diperolehi, pihak kontraktor boleh membuat perbandingan harga nilaian yg tertinggi diperolehi.
Contoh harga nilaian : RM 330,000.00

2. PIHAK BANK
Setelah harga nilaian diperolehi, seterusnya pihak kontraktor harus membuat perbandingan dengan pihak bank pula.
2 maklumat yang harus di perolehi dari setiap bank adalah :
1. Loan Rate ( Interest rate )
2. Loan Margin ( Kelayakan Pinjaman )
Setiap bank mempunyai loan rate & loan margin yang berbeza. Cuba dapatkan maklumat daripada 3 bank yang beza kemudian buat perbandingan. Jika pelanggan anda (pembeli) adalah membuat loan yg pertama. Dapatkan maklumat berkenaan pinjaman pertama dari pihak bank.
Contoh loan rate & margin :
Loan Rate : 3.3%
Loan Margin : 90%

3.PIHAK PEGUAM
Langkah yang terakhir adalah mencari peguam yang sesuai untuk menguruskan pinjaman pembeli. Cuba dapatkan ‘the best fee rate’ daripada peguam yang ingin dilantik. Pihak kontraktor juga boleh mendapatkan maklumat berkenaan fee peguam yang akan dikenakan. Bolehlah juga membuat perbandingan harga dan yang terpenting adalah peguam yang dilantik mestilah cekap dan membuat kerja dengan efisien. Pihak peguam akan menyediakan S&P atau dikenali sebagai Sale & Purchase Aggreement. S&P yang akan disediakan oleh pihak peguam mestilah meletakkan harga jualbeli mengikut harga nilaian yang tertinggi tadi. Ini adalah bagi memastikan tidak wujud jumlah baki beza yang terlalu tinggi selepas loan diluluskan oleh pihak bank.

CONTOH PENGIRAAN (1)
HARGA JUALAN : RM 300,000.00
HARGA NILAIAN : RM 330,000.00
LOAN MARGIN : 90%
JUMLAH PINJAMAN LULUS :
RM 330K x 90% = RM 297,000.00
BAKI BEZA : RM 3,000.00

CONTOH PENGIRAAN (2)
HARGA JUALAN : RM 300,000.00
HARGA NILAIAN : RM 330,000.00
LOAN MARGIN : 80%
JUMLAH PINJAMAN LULUS :
RM 330K x 80% = RM 264,000.00
BAKI BEZA : RM 36,000.00

Daripada 2 contoh pengiraan diatas, dapat dilihat perbezaan baki beza yang mana baki beza ini perlu dibayar oleh pembeli kepada kontraktor.

Apa Hubungkait Diantara Harga Jualan, Harga Nilaian & Loan Margin

Harga Jualan : Kontraktor yang tetapkan
Harga Nilaian : Penilai yang tetapkan
Loan Margin : Bank yang tetapkan

Maka, ada 2 pembolehubah yang boleh diubah untuk dimanipulasi bagi menentukan jumlah pinjaman lulus serta jumlah baki beza iaitu harga nilaian & loan margin.

Oleh itu, anda sebagai kontraktor harus bijak untuk membuat negosiasi dengan pihak penilai dan juga pihak bank supaya pelanggan anda memperoleh jumlah pinjaman yang maksima dan juga mengurangkan jumlah baki beza.

Selain daripada dokumen pembeli yang diperlukan oleh pihak bank.

Anda sebagai Kontraktor perlu sediakan 2 dokumen berikut sebagai persediaan perlu diberikan kepada pihak bank utk memproses loan pelanggan anda.

1. PROFAIL SYARIKAT

2. PENYATA BANK SYARIKAT 6 BULAN TERKINI

Semoga perkongsian ini bermanfaat.

Mohd Nasrul Bin Baharudin
Naib Presiden 2 PKPM Kelantan